北京和上海，都藏不住了……
The following article is from 大咖聊房 Author 奇齐
1
市场经济下，GDP已经成为衡量城市实力的砝码。
几天前，国内的几个头部城市，陆续公布了年度GDP数据，再一次将各自城市的经济底牌，揭露在大众面前。
最值得期待的，自然是京沪之间的财力比拼。
一月初，北京高调宣布自己成为中国首个GDP达到四万亿的城市，随后上海也不甘示弱，紧随其后公布了自己的GDP数值。
4.32万亿。
至此，京沪先后成为了中国四万亿俱乐部的两位守门员。
2
数据上，两个城市的GDP各有千秋。
譬如上海，和大家料想得一样，上海的GDP依旧是全国最高。
作为我国经济的第一城，今年的上海，和过去几十年一样继续蝉联全国第一。并且，在绝对值上，上海不仅跨入四万亿俱乐部，并且GDP数值比北京高了整整三千亿。
因此，上海依旧是稳坐中国经济最强城市的宝座。
但北京并不因此输给上海。
在经济发展速度上，北京凭借8.5%的GDP增速，力压8.1%的上海，北京队扳回一局。
GDP的绝对值高低，代表了这个区域总体的经济总量；而GDP的增长率，则反映了这座城市经济发展快慢，从城市的发展上看，总量和增速，二者都很重要。
但如果从楼市的角度来解读，结果就会大不相同。
3
房地产进入黑铁时代后，买房子不仅要赌国运，还要赌城运。
城运，既是这座城市的经济景气度，也和楼市购买力息息相关。拆解开上海GDP的构成，就会发现，它的楼市发展，并不算乐观。
先问大家一个问题，上海是一个什么产业主导的城市？
上海，很容易联想到金融，国际贸易等等高大上的词汇，显然在大多数人眼里，上海一个典型的全球性金融商贸的城市。
在传统认知里，它背靠中国的经济腹地崛起，自然成为了本土货币和产品国际化的桥头堡，面向国际经济和金融。去年的进博会落子上海，也侧面说明了这一点。
因此，上海的GDP应该和国际金融相关。
但实际上，如果你拆开上海的GDP构成，会发现上海的经济底色，并不完全是金融和贸易，更多的GDP，来自制造业。
2021年上海的四万亿GDP里，「工业增加值」超过了一万亿，占全部的四分之一，这个庞大的数据背后，是不如金融那么光鲜亮丽的制造业带来的。
关注汽车的朋友，也能感受到，2021年是碳中和的元年，新能源汽车等等行业成为了年度风口。
而上海早在几年前，就提前布局了这一点。
特斯拉的上海工厂，贡献了这家巨头车企全球交付量的一大半，如此大体量的汽车交付，自然成为了上海的经济基础，而更厉害的，是特斯拉上下游带动的产业链。
上海在过去的一年里，光是电池模组，整车装配，玻璃，人工智能等等新能源汽车上下游产业链的企业数量和创造的GDP，就翻了近十倍。
无疑，这是上海GDP增长真相里的一大原因。
但回到楼市角度来看，无论是制造业，还是高端制造业，本质上并不是一座头部城市的最优解。
譬如制造业不可避免的占用大量的土地资源，造成工业污染，和美好居住的本质是有所违背的。
4
那么哪些行业才是一线城市的楼市友好型产业？
答案已经呼之欲出了，金融，互联网，或者生物医药等第三产业，这些资金密集型，土地占比少的行业，才是楼市友好型产业。
这些行业涌现出的高净值人群带来强大的购买力，和他们对于土地资源的占有，比起制造业，都是极小的。
譬如，一个写字楼里的几千名码农创造的GDP，就抵得上几万亩土地的车间和制造机械创造的GDP数值。
如果你看到北京的GDP构成，就会发现北京的GDP构成里，绝大多数，都是以上楼市友好型产业。
譬如生物医药。
前一段，有一家很火的生物医药公司，叫做「科兴中维」，大家知道它，一方面是很多人注射了他们家的疫苗，另一件事，是他们家注册资本7.7亿，成立了房地产公司。
这一家年产能力20亿剂的新冠疫苗研发企业，光是一年缴的税就达到了1400亿。
科兴中维，正是base北京的一家生物医药企业，它位于北京大兴的生物医药孵化园里，一定程度上，科兴是北京众多新兴产业的缩影。
过去一年，北京南城大兴和亦庄的生物医药，产业互联网，新能源汽车等等产业崛起凶猛。
园区里，到处都是高知年轻人，马路上，很多无人驾驶的快递车。更神奇的是，这些区域不仅GDP涨幅凶猛，楼市也是一片大好。
北京大兴和亦庄，是北京楼市过去一年成交量最高的区域。
大兴区，无论从成交量还是成交金额，都是大大领先其他区。
相同的楼市友好型产业，还出现在北京海淀区。
2021年，北京海淀区的GDP数据，傲视群雄。
GDP不仅在数值上是top1，在帝都17区县里，绝对值更是占到了接近四分之一。
海淀的GDP底气，在于互联网行业高度集中。
中关村产业园北部，互联网巨头云集，周边腾讯百度网易总部林立。邻居全是高收入的互联网大厂员工。
在不到10平方公里的范围内，年均数字经济GDP，足够抗衡「互联网之都」杭州。
这种底气，同步传递到了海淀楼市，过去一年，北京海淀的新盘，基本上是开盘即清盘。一千万的「华润幸福里」单盘卖出了100亿，总价两千多万的新房「学府壹号院」和「圆明天颂」开盘现场如抢白菜一般。
无疑，这就是楼市友好型产业带来的优势。既拉动了经济的起承转合，也能带动楼市的稳中向好。
5
总结来说，对于一座城市来说，GDP是一面镜子。它既可以评估区域经济实力，也能窥探到楼市的未来。
对于京沪来说，上海的经济体量更大，而作为政治文化中心的北京，并没有因此放慢经济的脚步。
之前，尽管我们听到了很多唱衰北京的声音，但从这一次的GDP数据和产业构成来看，不难看出，北京依然是北方经济的灯塔。
单纯从南北评判城市，是错误的。京沪如此，其他南北方城市也是如此。
决定「把房子买在哪」，不再是单纯选择城市那么简单。考虑区域GDP，更要考虑GDP的构成，至关重要。
决定楼市能走多远，要看经济，更要看支撑经济的产业，是否属于楼市友好型产业。
北京楼市